Eigentumsfinanzierung: Welche Konditionen sollten verhandelt werden?

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Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus scheint für viele Deutsche der Traum vom Eigenheim in greifbare Nähe zu rücken. Doch niedrige Zinsen sind nicht alles, denn es gibt noch einiges andere zu beachten, damit aus dem Traumhaus kein Albtraum wird.

Die Frage ist, was darf es kosten und nicht was kostet es

Noch nie war das Zinsniveau in Deutschland so niedrig wie jetzt, da kann der Traum vom Eigenheim endlich Wirklichkeit werden. Doch Vorsicht, der Kauf einer Immobilie will wohl überlegt sein, denn immerhin geht es dabei um eine Finanzierung, deren Abzahlung das ganze Leben dauern kann. Das Wichtigste bei einer Eigentumsfinanzierung sind die Finanzmittel. Dabei geht es nicht um die Frage was eine Immobilie kostet, sondern wie viel sie bei den finanziellen Möglichkeiten des Käufers überhaupt kosten darf. Bei der Ermittlung des maximalen Kaufpreises muss daher zunächst berechnet werden, welche monatliche Darlehnsrate sich der Käufer leisten kann.

Dafür ist es notwendig alle anfallenden Fixkosten wie Miete, Strom, Wasser, Telefon und Kosten für das Auto, als auch alle privaten Aufwendungen Essen, Trinken, Friseur und Kleidung aufzulisten. Außerdem sollte ein gewisser Betrag für besondere Anlässe wie Geburtstag und Urlaub mit einkalkuliert werden. Wer erwartet, durch den Wegfall der bisherigen Miete für die Wohnung entstehe ein finanzieller Vorteil, der irrt sich meist. Sicherlich entfällt durch den Eigenheimkauf die Mietzahlung, doch entstehen durch die eigenen vier Wände andere finanzielle Verpflichtungen wie Grundbesitzabgaben, Instandhaltungskosten und Versicherungen. Sich die monatlich Rate schön zu rechnen endet in der Regel mit einem Fiasko. Daher sollte die Rate nie so hoch angesetzt werden, dass sie nur mit Schwierigkeiten beziehungsweise und ohne Bildung jeglicher Rücklagen gezahlt werden kann.

Video: Immobilienfinanzierung: Unterschiede von mehreren 10.000 Euro

Eigenkapital ist von Vorteil, muss aber nicht sein

Die so ermittelten Kosten werden von den Einnahmen ( Lohn, Kindergeld, eventuelle Mieteinkünfte oder sonstigen Einkünfte) in Abzug gebracht, woraus sich Höhe des Darlehnsbetrag berechnen lässt. Diesbezüglich stellen einige Online-Portale wie smava.de Darlehnsrechner zur Verfügung die kostenlos und unverbindlich die mögliche Finanzierungsrate analysieren. Die Höhe der Finanzierung und damit auch die Rate hängt zudem von der Laufzeit und von dem zur Verfügung stehenden Eigenkapital des Kaufinteressenten ab.

Je länger die Rückzahlung dauert, umso kleiner ist der Rückzahlungsbetrag, der monatlich zu entrichten ist. Wer über Eigenkapital verfügt, benötigt weniger Geld, was natürlich die Kreditrate und damit die Zinsbelastung erheblich senken kann. Zum Eigenkapital zählen unter anderem Guthaben auf Bankkonten, Lebensversicherungen und Bausparverträge. Wie viel von dem Eigenkapital für den Kredit verwendet wird, liegt im Ermessen des Käufers. Bei der bestehenden Bankenkrise gehen viele Finanzinstitute sogar dazu über, Kredite auch ohne Eigenkapital zu genehmigen. Ein Umstand, der vor einigen Jahren noch undenkbar war. Dennoch empfehlen Finanzexperten zumindest so viel Eigenkapital in den Kredit fließen zu lassen, dass die Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notarkosten und Maklercourtage) , die beim Erwerb einer Immobile anfallen, gedeckt sind. In der Regel sind das 15 bis 20 Prozent der Kaufsumme.

Steht die mögliche Kreditsumme fest und ist eine entsprechende Immobile gefunden, fehlt nur noch ein passendes Finanzierungsangebot von einer Bank oder einem Finanzvermittler. Im Internet gibt es die Möglichkeit die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten beziehungsweise Finanzdienstleister mit einander zu vergleichen.

Zins und Tilgung nicht vergessen

Nach dem die Bank alle notwendigen Daten erhalten hat, macht sie einen entsprechenden Finanzierungsvorschlag, der sowohl die Kreditsumme, die dafür zu zahlenden Zinsen und die Tilgungsmodalitäten enthält. Wobei der vereinbarte Festzins an eine bestimmte Frist (Zinsbindungsfrist) gebunden ist. Dabei gilt, je kürzer die Zinsbindungsfrist, desto geringer ist der zu zahlende Zinssatz für den Kredit. Manche Darlehnsgeber empfehlen die Kreditsumme zu teilen, indem ein Teil des Darlehnsbetrags mit einer fünfjährigen Zinsbindungsfrist und der Rest der Summe für zehn Jahre festgelegt wird.

Dadurch mindert sich zwar der Zinssatz zumindest für die kurzfristige Zinsbindung, allerdings ist zu bedenken, dass es nach Ablauf der Frist ein Bankenwechsel in der Regel sehr schwierig ist. Keine Bank ist bereit hinter dem Erstfinanzierer mit der noch laufenden langen Zinsbindungsfrist zu treten. Zudem kann sich bei der Anschlussfinanzierung nach fünf Jahren der Zinssatz erhöht haben, was bei dem momentanen Zinsniveau sehr wahrscheinlich ist. Daher ist es unter Umständen besser, den Kreditgeber an den aktuell niedrigen Zinssatz möglichst lange zu binden. Manche Kreditgeber empfehlen ihren Kunden, abweichend vom normalen Annuitätendarlehn die Tilgung in einen Bausparvertrag, Fondssparplan oder eine kapitalbildende Lebensversicherung zu investieren.

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Hier ist Vorsicht geboten, denn ein solches Investment rechnet sich in der Regel nur dann, wenn der Wertzuwachs des Sparvertrag am Ende der Laufzeit nach Abzug von Steuern und Kosten mehr einbringt als die Kosten für den Kredit. Wer keine teure Nachfinanzierung riskieren möchte, sollte von solchen Finanzkonzepten eher Abstand halten. Bedeutend wichtiger ist, dass in dem Kreditvertrag eine Sondertilgung vereinbart wird. So ist es möglich, zum Beispiel Geldgeschenke, Gratifikationen oder Das Weihnachtsgeld der Firma zur Rückzahlung der finanzierten Summe zu verwenden.

Allerdings verlangend die meisten Kreditgeber für die Gewährung einer vertraglich vereinbarten Möglichkeit der Sondertilgung höhere Zinsen. Daher macht eine solche Sondertilgung nur dann Sinn, wenn tatsächlich mit regelmäßigen Sonderzahlungen zu rechnen ist. Sinnvoll ist hingegen, für den Fall der Fälle, der Abschluss einer Risiko-Lebensversicherung zur Sicherung der Eigentumsversicherung und zur Entlastung des Partners.

Per Kreditvermittler zum individuellen Finanzierungskonzept

Wer mit dem Gedanken spielt sich ein Eigenheim zuzulegen, sollte sich mehrere Finanzierungsangebote einholen. So sollte die Hausbank als auch Online-Direktbanken in die Kreditplanung einbezogen werden. Zudem gibt es im Internet Kreditvermittler wie Smava.de die bundesweit tätig sind und große Datenbank einsetzen, um ihren Kunden die bestmöglichen Kreditangebote zu günstigen Konditionen vermitteln zu können. Hat der Vermittler den individuell passende Darlehnsgeber gefunden, erhält der Kunde eine Liste mit allen benötigten Unterlagen . Nach der Prüfung der Unterlagen durch den Kreditgeber wird nach einigen Tagen der Darlehnsvertrag per Postident zu geschickt.

Nach Unterzeichnung und Rücksendung der Unterlagen, wird das Geld ausgezahlt. Aufgrund der momentanen Bankenkrise und dem daraus resultierenden Niedrigzinsen ist der Erwerb einer Immobile, sei es eine Eigentumswohnung oder ein Haus, zur Zeit sehr zu empfehlen. Allerdings sollte das nicht auf Biegen und Brechen geschehen, denn niedrige Zinsen allein reichen nicht für die eigenen vier Wände. Besser ist es, sich bei de, Wunsch nach der Traumimmobilie von einem Kreditvermittler begleiten zu lassen.


Titelbild: © istock.com – KatarzynaBialasiewicz

Über den Autor

Michaela Lieber

Seit Maximilian am 12. März 2010 das Licht der Welt erblickte, hat sich in meinem Leben viel verändert. Diese Erfahrungen teile ich gern. Als Redakteurin in meiner täglichen Arbeit, wie im privaten Umfeld.

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